Unsere Unternehmenskonzeption
Der besseren Lesbarkeit des nachfolgenden Textes willen haben wir auf die Differenzierung zwischen den Geschlechtern verzichtet; wenn das männliche Geschlecht genannt wird, ist auch das weibliche gemeint!Vorwort zum Unternehmenshandbuch 2008
Das vorliegende Unternehmenshandbuch wurde 2008 konzipiert. Es dient dazu, Mitarbeitern der Gesellschaft sowie der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat in überschaubarer Form Organisationsstruktur und Arbeitsabläufe im Unternehmen zu verdeutlichen.
Auf Grund aktueller Erkenntnisse innerhalb einzelner deutscher Wirtschafts-unternehmen, dass Rechtstreue und Regelbefolgung keinen Automatismus darstellen, wurde auch das Unternehmenshandbuch der Koblenzer WohnBau um einen Compliance-Teil ergänzt.
Compliance ist der angelsächsische Begriff für Regelbefolgung. Damit wird den inzwischen verschärften rechtlichen Anforderungen, die an Unternehmensführungen und Mitarbeiter gestellt werden, zielgerichtet begegnet. Entsprechende organisatorische Schritte werden benannt und tragen dazu bei, dass Haftung und staatsanwaltschaftliche Ermittlungen vermieden sowie Rufschäden und weitere Nachteile vom Unternehmen abgewendet werden können.
Die Compliance- Regeln sollen den Mitarbeitern der Koblenzer WohnBau helfen, Risiken zu erkennen und zu vermeiden. Da speziell die Verhaltensregeln für Geschäftsführung und Mitarbeiter als mitbestimmungspflichtig angesehen werden, wurden diese unter Beteiligung und mit Zustimmung des Betriebsrates sowie des Aufsichtsrates der Koblenzer WohnBau erstellt.
Wesentliche Teile unseres Compliance-Systems sind Transparenz und Information. Darüber hinaus beschäftigt sich ein Abschnitt im Unternehmenshandbuch mit Datenschutz und dem Umgang mit IT-Systemen.
Juli 2008
Michael Siegel
Geschäftsführer
1. Unternehmensleitbild
1.1 Ziel und Zweck
Wir, die Koblenzer WohnBau, sind ein Unternehmen der Stadt Koblenz. Unser Aufgabenbereich erstreckt sich auf das Gebiet der Stadt. Wir erfüllen wohnungswirtschaftliche Aufgaben für deren Bürgerinnen und Bürger. Die am Wohnungsmarkt benachteiligten Wohnungssuchenden werden in vertrauensvoller Zusammenarbeit mit der Stadt im Rahmen unserer Möglichkeiten bevorzugt mit angemessenem Wohnraum versorgt.
Als Wohnungsunternehmen der Stadt Koblenz sind wir für den Bereich Wohnungsbau/Wohnungswirtschaft Teil des Stadtmanagements. Schwerpunkt unserer Aufgabe ist die Wohnungsbewirtschaftung. Dies bedeutet eine kundenorientierte Dienstleistung für unsere Mieter. Deren Zufriedenheit ist Maßstab unseres Verhaltens. Unsere Kollegen sind unsere „internen“ Kunden. Wie wir uns ihnen gegenüber verhalten, so wirken wir auch auf unsere Mieter oder Interessenten.
1.2 Entwicklung des Wohnungsbestandes
Wir pflegen unseren Wohnungsbestand und halten ihn durch Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung wettbewerbsfähig. Damit stellen wir uns dem Wettbewerb am Wohnungsmarkt in Koblenz.
Unsere Mieter sind unsere Kunden. Ihren berechtigten Wünschen und Anregungen folgen wir im Rahmen unserer Möglichkeiten. Wohnungsmodernisierungen tragen auch den Aspekten des Umweltschutzes (abgasarme Heizungen, Wärmedämmung) Rechnung. Sinnvollen Investitionen im Interesse einzelner Bewohnergruppen, z.B. ältere Menschen oder Behinderte, stehen wir aufgeschlossen gegenüber.
Dies gilt auch für andere Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnwertes, wie der Anbau von Balkonen und die Gestaltung des Wohnumfeldes.
1.3 Neubautätigkeit
Unsere Investitionen im Wohnungsneubau erweitern das Wohnungsangebot für weite Kreise der städtischen Bevölkerung. Neubauten in neuen Siedlungsgebieten, die Schließung von Baulücken und die Übernahme von Projekten in Sanierungsgebieten sind unsere klassischen Tätigkeitsfelder. Daneben widmen wir uns dem Bau von Eigentumsmaßnahmen (Eigenheime und Eigentumswohnungen). An Planung und Ausführung stellen wir unter dem Aspekt der langen Nutzungsdauer hohe Anforderungen. Unsere Wohnungen werden funktionell gut gestaltet. Wir verzichten auf kostenträchtige Architekturmoden zugunsten von nachhaltiger Wohnqualität.
1.4 Organisation
Wir gliedern keine Unternehmensaufgaben aus: Zur Betreuung unserer Mieter sowie zur Abwicklung unserer Verwaltungsaufgaben beschäftigen wir eigene Mitarbeiter. Die aktuellen technischen Hilfsmittel eines modernen Dienstleistungsunternehmens stehen uns zur Verfügung (EDV, Kommunikationsmittel). Die im Gesellschaftsvertrag vorgeschriebene sparsame Verwaltungsführung wird gemessen an der Optimierung des jährlichen Betriebsergebnisses.
Planung und Bauleitung von Neubauprojekten werden an qualifizierte Büros vergeben. Die Einrichtung einer eigenen technischen Abteilung auch für diesen Bereich bleibt vorbehalten.
Wir verfügen über ein Risikomanagement, in dessen Rahmen wir interne und externe Risiken beobachten. Bei Notwendigkeit werden die erforderlichen unternehmerischen Konsequenzen gezogen. Darüber hinaus bearbeiten wir mit unserer internen Revision einen mehrjährigen Kontrollplan. Die geprüften Bereiche, getroffenen Feststellungen und notwendigen Schlussfolgerungen werden in Prüfberichten dokumentiert.
1.5 Kosten und Preise
Wir achten auf Kostendeckung. Investitionen stehen nicht unter dem Aspekt der Gewinnmaximierung. Eine mittel und langfristig angemessene Verzinsung des investierten Kapitals ist dennoch sicherzustellen. Unsere Jahresabschlüsse ergänzen wir durch „Sozialbilanzen“, da Erfolge nicht ausschließlich an Zahlen, sondern auch an Kooperationen und guten Nachbarschaften zu messen sind.
Die Mieten im öffentlich geförderten Wohnungsbau richten sich nach den Förder-bestimmungen. Die Mieten für die preisfreien Wohnungen setzen wir unter Berücksichtigung der Mieten des Koblenzer Wohnungsmarktes fest. Bei der Vermietung dieser Wohnungen berücksichtigen wir den Mietspiegel der Stadt Koblenz. Unsere Mietenpolitik vollzieht damit die Marktentwicklung nach, strebt in diesem Sektor aber auf Grund unserer Unternehmens-Grundsätze keine Markt- und Preisführerschaft an.
1.6 Gestaltung von Geschäftsbeziehungen
Zufriedene Kunden erreichen wir durch Verlässlichkeit, Verständnis, Zuvorkommenheit, Hilfsbereitschaft. Diese Verhaltensweisen setzen Kollegialität, Engagement, Flexibilität, Fairness sowie fachliche und soziale Kompetenz voraus.
Gegenüber den für uns tätigen Unternehmern, Handwerkern, Planern, Stellen der Stadt sowie anderen Diensten verhalten wir uns rechtstreu und ebenso verlässlich wie kooperativ. Wir erwarten dies von unseren Auftragnehmern in gleicher Weise, besonders gegenüber unseren Mietern.
Die Koblenzer WohnBau wird Geschäftsbeziehungen zu Geschäftspartnern unverzüglich beenden, von denen mit hinreichender Gewissheit bekannt wird, dass sie im Geschäftsleben gegen strafrechtliche Bestimmungen verstoßen oder dies beabsichtigt haben.
Die Mitarbeiter der Gesellschaft verhalten sich inner und außerbetrieblich so, dass diese Grundsätze und Ziele erfüllt werden. Wir arbeiten entsprechend den in unserer Geschäftsverteilung, unseren Stellenbeschreibungen, Arbeits- und Organisationsrichtlinien sowie sonstigen internen Regelungen enthaltenen Vorgaben verantwortlich und selbstständig.
1.7 Kurz und mittelfristige Ziele
1.7.1 Wohnungsbestand
Der Aufwand für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung ist so zu bemessen, dass der Instandhaltungsstau in einem überschaubaren Zeitraum abgebaut und eine dem Wohnungsmarkt entsprechende Weitervermietung möglich ist.
Eigeninitiative der Bewohner ist zu fördern. In den Hausgemeinschaften ist Toleranz, Hilfsbereitschaft und Verständnis zu wecken und zu unterstützen. Wir verstehen den Mieter und Kunden als Partner und fördern Aktivitäten, die über das reine Wohnen hinausgehen, z.B. durch Alten und Behindertenrundruf, Nachbarschaftstreffs, Siedlungsfeste. Der Mitwirkung der Mieter in Fragen der Bestandsentwicklung stehen wir offen gegenüber.
Gemeinsam mit der Stadt Koblenz werden Möglichkeiten gesucht, Wohnungswechsel innerhalb des Bestandes zu erleichtern, um die Nutzung des Gutes "Wohnraum" zu optimieren, z.B. durch Unterstützung des Wechsels kleiner Haushalte aus großen Wohnungen in kleinere Wohnungen.
1.7.2 Neubau
Im Rahmen unserer Möglichkeiten tragen wir durch Wohnungsneubau zur Vergrößerung des Wohnungsangebotes in der Stadt Koblenz bei. Dabei orientieren wir uns an der Nachfragesituation am Markt für Mietwohnungen und Eigentumsobjekte. Wir begrüßen Investitionen im Wohnungsbau privater Bauherren und anderer Unternehmen, die zu einem ausgewogenen Wohnungsangebot beitragen.
Wir stellen uns auch der Aufgabe, Maßnahmen im Rahmen der Stadtentwicklung und Stadtsanierung durchzuführen, ohne dass diese jedoch wesentliche Aufgabenbereiche der Koblenzer WohnBau werden sollen.
1.8 Weitere Aufgaben und Perspektiven
Folgende neue Aufgabenfelder sind je nach Entwicklung und Finanzlage der Koblenzer WohnBau denkbar:
• Bau von marktgängigen Wohnungs-Eigentumsmaßnahmen
• Angebote für neue Wohn und Lebensformen (Verzahnung von Wohnen und Arbeiten, Wohnheime, Wohnungen für Wohngemeinschaften, generationenübergreifendes Wohnen)
• Bau von gemischt genutzten und gewerblichen Projekten
• Realisierung sonstiger Bauten im Auftrag der Stadt (Kindergärten, Schulen, Verwaltungsbauten u.a.) sowie deren Sanierung und Instandhaltung
• Übernahme von Dienstleistungen im Rahmen der Stadtsanierung und Stadtentwicklung
• Grundstücksbevorratung für die Stadt
• Einrichtung von Stiftungen und Fonds mit Schwerpunkt Wohnen (sozialer und / oder
kultureller Art)
• Angebote an die Fachhochschule Koblenz, Fachbereich Architektur und Ingenieurwesen, zur Zusammenarbeit
• Kooperation mit anderen städtischen Institutionen, insbesondere in der Form gemeinsamer Kapitalgesellschaften
1.9 Personal
Wir achten auf die Fortbildung unserer Mitarbeiter. Ständig steigende und häufig wechselnde Anforderungen erfordern Fortbildung zur Verbesserung der fachlichen und sozialen Kompetenz. Alle Mitarbeiter sind verpflichtet, entsprechende Angebote des Unternehmens wahrzunehmen. Fort und Weiterbildung ist jedoch nicht ausschließlich Aufgabe des Arbeitgebers. Im Interesse der beruflichen und persönlichen Entwicklung wird auf diesem Gebiet auch private Eigeninitiative erwartet und nach Möglichkeit gefördert.
Bei den Mitarbeitern fördern wir Motivation, Engagement und Teamgeist. Gegenüber den Kunden agieren und reagieren wir hilfsbereit, freundlich und verständnisvoll, wobei wir die berechtigten Belange der Koblenzer WohnBau berücksichtigen und zur Geltung bringen.
Anregungen, Vorschläge und Kritik untereinander und auch gegenüber Vorgesetzten und beim Geschäftsführer sind willkommen. Die Mitarbeiter sind berechtigt, bei dem Vorsitzenden des Aufsichtsrates Anliegen und Verbesserungsvorschläge zu äußern, wenn sie bei ihren Vorgesetzten kein Gehör gefunden haben. Sie sind hierzu verpflichtet, wenn die Situation es erfordert, um Schaden abzuwenden.
1.10 Schlussbemerkung:
Wir verstehen uns als Dienstleistungsunternehmen der Stadt Koblenz. Zur Verwaltung der Stadt unterhalten wir partnerschaftliche Beziehungen auf der Basis der Gleichberechtigung. Beide Seiten respektieren ihre unmittelbaren Aufgabenfelder.
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